今売るべきか?10年後に売るべきか?不動産投資事業オーナー様とミーティングいたしました。

先日おうけしたオーナー様のご相談の内容を少しだけシェアさせていただきますね!
バブル時期に副業目的で購入された不動産投資事業用物件

(つまりアパートやマンション、ビルなど)を
今売るべきか?売るとどうなるのか?
それとも、もう少し持っていたほうがよいのか?
というご相談をうけました。
一通りのヒアリングをさせていただきましたが、
結論的には、まずあと10年頑張ろう!ということに・・・。
築年数が20年以上の建物の場合
建物の価値的にはやはり見ることがしづらいのです。
価格設定上は、固定資産価格であったり
耐久年数上の価格はあるのですが、
購入する側の立場になって考えると
不動産購入+空室のリフォーム工事代+共用部の改修・・・。
そういったものを含めての銀行は評価をどのように考えるか?
となりますので、買う側は、満室になったら利回りはやはり
15~20%以上廻るのでないとなかなか手が出ない・・・ということになります。
つまり、利回りが出ないものは買えないので
売る側も、おのずと家賃設定によってある一定期間経過した建物になると
価格が利回り重視となり、今でも10年後でもさして価格が変らない・・・ということに
なりかねないのです。
(昭和56年以降の建物に関してです。それ以前はまた別の考え方)
ですので、今日のアドバイスとしては、今は売らず少なくとも
ローンが終わる10年後までは家賃を稼いで、
その後に利回り物件としての売却・・・ということを視野に入れ
今は、いかに「少ない投資費用」により「入居者獲得」をすることができるか?

少々時代遅れの室内の様子

2点ユニットのお風呂。悩ましい状況です。

おおよそ2時間みっちりと、お部屋を見たり、戦略を考えたりしておりました。
そして、10年後を見据えた後継者さんの世代の事業スタイルも
考えていかなければなりません。
ご本業のことも含めて色々お話できましたが
まだまだ話たりないくらいでした。

さて、これから、戦略を練った作戦で
入居者様の募集をお手伝いさせていただくことに!
鉄筋コンクリートのマンションではありますが、
一般居住用ではなく、事務所・店舗用で募集させていただくことになりそうです。
三方良しの心で!お役に立てるよう引き続き企画を練って
実行していきます~(^-^)!

 
 
 


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