え?壊しちゃうの??古くなった木造アパートは解体しかないのか?

もったいない現場を見つけてしまいました。

新耐震後(昭和56年6月1日以降建築 震度6~7程度で倒壊しない)の
木造アパートの取り壊し準備をしている現場をみつけました。

地下鉄駅から徒歩5分程度、幹線道路から3件目くらい、
12m程度の幅員の 道路付けの土地。
取り壊し後はマンションなどが再建築されるのか?建売住宅が建つのか?

地下鉄徒歩圏内の土地は空き地が少ないので土地の需要は多いのですが、
更地化するには『立ち退き費用』『取り壊し費用』が必要となります。

そういった経費を、売却予測や次の賃貸入居率が不明確なまま
既存オーナーが持ち出しで負担するのはかなり負担感がありますね。

既存オーナーが高齢者ですと、金融機関からの資金調達も、
なかなか困難です。

私の予測ですが、こういった場合には、
不動産事業者が買い取って、予測されるリスクや
諸問題解決を行い、条件を整えて更地にするのであろうと思います。

一方で、立地の良い場所に建物を必要としている方々も
多くいらっしゃるのも事実ですが、
更地購入+新築=高額となってしまい
事業用としても、自家用としても
ミスマッチが起きやすいという問題もあるものです。

下記に、立地の良い場所にありがちな
木造賃貸物件などが、更地→売却までの
流れを書いてみたいと思います。

~一般的な流れ~

オーナー⇒不動産業者買取⇒問題解決(入居者との交渉等)
⇒解体更地化⇒売土地

今までお世話になった入居者さんとの
交渉はなかなか大変なものですので、
たとえ売却値が相場の6割7割程度に下がったとしても、
業者に販売するという方法を選ぶ方が多いようです。

~理想の流れ~

既存オーナー⇒新オーナーに直接売却
⇒問題解決(入居者との交渉)
⇒リノベーションやコンバージョン(使用目的変更)
⇒新コンセプトの建物として再リリース♪♪

この場合、入居者を全て立ち退かなくても
新オーナーが 店舗・事務所や自宅などで
使用したい部分を確保できるように
『部屋割りの見直し』を検討します。

入居者様の生活状況をヒアリングし、
『入居条件の再検討』
または、『新物件へのお住み替え検討』を
提案していきます。

このような場合、入居者様に
『原状回復費用』などを要求しないで
気持ちよく交渉提案することがポイントだと思います。

新オーナーにとっても、全体予算にも余裕が生まれますので
全体最適な結果が出ると予測されます。

こういったストーリーが描けると、
既存オーナーと新オーナー
双方に優しい売買取引になるでしょう。

とはいえ、建物の再利用か?更地解体か?は
市場の需要と供給のバランスや、土地の形状や
近隣の状況など、様々な要素が絡みますので
ご不明な点は、お気軽にお問合せお待ちしております。

私たちアクシエイズムでは、
●既存オーナー様のお悩み
●新オーナー様の問題解決(入居者様との交渉等を含む)
●リノベーションやコンバージョンなど
ワンストップサービスでサポートしていきますので
ご安心くださいませ。

 


札幌で中古住宅+リノベーション、住宅ローン、住み替え、二世帯住宅、店舗付住宅、リノベーションに適した物件の事ならアクシエイズム