資産形成のための不動産戦略：最新データで見る札幌の地価上昇エリアランキングTOP8
資産形成を目的に札幌で不動産投資を行うなら、「地価が上昇しているエリア」を押さえたうえで、無理のない価格帯の中古マンションを戦略的に選ぶことが重要です。特に札幌市内では中央区を中心に地価上昇が続いており、地下鉄沿線や再開発エリアを軸にエリアを選別することで、長期的な資産価値向上と安定した賃貸需要を両立しやすくなっています。
札幌で効率よく資産形成を目指すなら、地価上昇が続くエリアの中古マンションを適正価格で購入し、長期保有と住み替え・売却を組み合わせる戦略が最も再現性の高い方法です。
【この記事のポイント】今日の要点3つ
- 札幌は地価が緩やかながら上昇基調を続けており、特に中央区や地下鉄沿線は資産形成に有利なエリアです。
- 資産形成を目的とするなら、新築よりも価格がこなれた築30年以上の中古マンションを「成長エリア」で押さえる戦略が有効です。
- 住まいとして利用しながら、将来の売却や住み替え、オーナーチェンジ化を見据えた設計を行うことで、20代・30代でも現実的に不動産による資産形成が可能になります。
この記事の結論
- 札幌は今も地価が上昇しており、特に中央区・北区・豊平区などの地下鉄沿線は資産形成に向いた投資候補エリアです。
- 資産形成の近道は、高騰した中心部だけでなく「これから伸びる準中心エリア」の中古マンションを適正価格で購入し、長期目線で保有することです。
- 返済負担を家賃と同程度に抑えつつ、将来の売却益やオーナーチェンジによる家賃収入を見込めるエリアを選ぶことで、年収250〜300万円台でも現実的に不動産投資をスタートできます。
- 札幌は人口・インフラ・再開発の三拍子がそろったエリアが多く、今後も一定の賃貸需要と資産価値が期待できるのが最大の強みです。
札幌の地価は本当に上がり続けている？
札幌の地価は、北海道全体の上昇トレンドを牽引しながら、直近でも緩やかながら上昇を続けています。一言で言うと「バブル的な急騰ではないが、安定的に価値が伸びている都市」という位置づけです。
- 北海道全体の公示地価は2025年に前年から約2〜2.5％程度上昇しており、9年連続のプラスを記録しています。
- 中でも札幌市は、住宅地・商業地ともに地方中核都市の中で堅調な上昇率を維持しており、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）の一角として注目されています。
具体的には、札幌市の住宅地平均は2025年の基準地価ベースで1平方メートルあたり約10万8000円（坪単価約35万円）程度で、前年から1％超の上昇を続けています。このような「なだらかな上昇」は、短期の売買差益よりも、中長期の資産形成に適した環境と言えます。
札幌で資産形成に有利な地価上昇エリアTOP8とは？
結論から言うと、札幌で資産形成を狙うなら「地価水準」と「上昇率」と「賃貸需要」の3つがバランスするエリアを選ぶべきです。特に、地下鉄沿線と再開発が進むエリアを軸に選ぶのが現実的な戦略です。
地価水準と上昇率から見た主要区
札幌市内の区別の地価ランキングを見ると、中央区が圧倒的に高く、その後に北区・豊平区・西区・東区などが続きます。
- 中央区：平均地価約78万円/㎡前後、変動率も+6％台と高く、都心としてのブランドと利便性が強みです。
- 北区：約21万円/㎡、学生・単身者需要が厚く、賃貸ニーズが安定しています。
- 豊平区：約17〜20万円/㎡で、ファミリー層と単身者の両方の需要があり、バランスが良いエリアです。
このように、地価水準は中央区が突出していますが、資産形成という観点では「購入価格と賃料のバランス」を見極めやすい北区・豊平区・白石区なども重要な選択肢になります。
資産形成目線の札幌エリアランキングTOP8
資産形成を目的とした「地価上昇＋賃貸需要＋手が届く価格帯」を総合的に踏まえた場合の有力エリアは、以下のように考えられます。
| 順位 | エリア名 | 特徴の要点 |
|---|---|---|
| 1位 | 中央区（大通・札幌駅周辺） | 地価・賃料とも高いが、空室リスクが低く都心の安定資産。 |
| 2位 | 中央区（円山公園・宮の森） | 高級住宅街で資産価値が落ちにくく、富裕層向け賃貸需要が強い。 |
| 3位 | 北区（北大周辺・北24条） | 学生・単身者向け賃貸のニーズが厚く、比較的手頃な価格で始めやすい。 |
| 4位 | 豊平区（学園前・中の島・平岸） | 地下鉄沿線でファミリーと単身者の両方の需要があり、利回りと安定性のバランスが良い。 |
| 5位 | 白石区（東札幌・菊水） | 中心部に近く再開発も進行中で、これからの地価上昇ポテンシャルが高い準都心エリア。 |
| 6位 | 西区（琴似・発寒） | 商業施設が集まり生活利便性が高く、ファミリー層を中心に需要が底堅い。 |
| 7位 | 厚別区（新札幌周辺） | ターミナル機能と再開発計画があり、中長期での資産価値向上が期待される。 |
| 8位 | 東区（元町・環状通東） | 地価はまだ比較的抑えられているが、地下鉄沿線と生活利便性から賃貸需要が安定している。 |
初心者がまず押さえるべき点は、「1〜3位の都心・高級エリアは自己資金とローン余力が十分な方向け」「3〜8位の準中心・生活利便エリアは20代〜30代の初めての投資でも現実的」という区分です。
札幌でどんな不動産を買うと資産形成につながる？
結論として、札幌で資産形成を目指すなら「築30年前後の中古マンション」を軸に、価格・立地・賃貸需要のバランスを見て選ぶことをおすすめします。一言で言うと「新築より、立地の良い中古コンパクトマンション」が再現性の高い選択肢です。
中古マンションを選ぶべき理由は3つ
- 新築に比べて価格が70％前後に抑えられ、利回りを確保しやすいこと。
- すでに相場が形成されているため、賃料設定や出口戦略（売却価格）の予測がしやすいこと。
- リノベーションによって価値を底上げしやすく、住み替えや貸出しなど複数の出口を確保できること。
例えば、札幌市中央区や豊平区では、築30年以上の2LDK〜3LDK中古マンションが1000〜1500万円台で流通しているケースがあり、月々の返済額が賃貸の家賃水準に近い条件で購入できることがあります。
実際の資産形成シナリオ例
- 年収250万円台の20代が、札幌市中央区の中古マンションを約1300万円で購入し、15年前後で繰上返済しながら40歳までに完済するケースでは、その後の売却益を次のマイホームの頭金や投資用物件の購入資金に充てることができます。
- 年収300万円台の公務員が、豊平区で約1400万円の中古マンションを購入し、数年後に高値売却した資金でオーナーチェンジ物件を2戸取得し、年間60万円×2戸の家賃収入（不労所得）を得ているような事例も想定できます。
このように「最初の1戸」を居住用と資産形成の両面から設計し、将来の住み替えや貸出しを前提に組み立てることで、無理のない範囲で資産拡大を図ることが可能です。
札幌で資産形成を始めるステップと注意点は？
一言で言うと「情報収集→資金計画→エリア選定→物件選び→出口戦略の確認」という5ステップを、専門家と一緒に丁寧に進めることが大切です。最も大事なのは、将来の住み替えや賃貸化を前提にシミュレーションしておくことです。
資産形成までの基本ステップ（目安）
- 札幌の地価とエリアの特徴を把握する（中央区・北区・豊平区・白石区など）
- 年収・将来のライフプランに基づき、無理なく返済できる借入額を試算する（ファイナンシャルプランナーと相談）
- 投資目的（将来の家賃収入・老後資金・住み替え前提など）を明確にする。
- 地下鉄沿線・再開発エリア・安定した賃貸需要が見込める地区から、予算に合うエリアを絞り込む。
- 築年数・管理状態・修繕履歴などを確認し、総コスト（価格＋諸費用＋将来の修繕負担）を見ながら物件を比較検討する。
- ローンの条件（固定・変動・返済期間）と、将来の繰上返済・売却・賃貸化のシミュレーションを事前に行う。
- 購入後も、市場動向や賃貸需要を定期的にチェックし、必要に応じて住み替えや売却のタイミングを検討する。
特に20代〜30代の方にとっては、「転勤・結婚・子育て・Uターン」などライフイベントが起こりやすいため、それらを前提にした出口戦略の設計が不可欠です。
よくある質問
Q1. 札幌で資産形成を目指すなら、どのエリアから検討すべきですか？
中央区・北区・豊平区・白石区など、地価が上昇しつつ賃貸需要も安定した地下鉄沿線エリアから検討するのがおすすめです。
Q2. 地価が高い中央区でも、初心者が投資する価値はありますか？
ありますが、自己資金やローン余力が十分な方向けで、利回りよりも安定性と資産価値重視の投資と考えると判断しやすくなります。
Q3. 初心者が最初の1戸として選びやすいエリアはどこですか？
北区や豊平区、白石区など、比較的価格が抑えられつつ賃貸需要の厚いエリアは、初めての不動産投資にも向いています。
Q4. 新築と中古、資産形成にはどちらが向いていますか？
一般的には価格がこなれて利回りを確保しやすい中古マンションの方が、資産形成目的には向いているケースが多いです。
Q5. 札幌の地価は今後も上がり続けるのでしょうか？
上昇幅はやや落ち着きつつありますが、地方中核都市としてインフラや人口集中が続く限り、長期的には緩やかな上昇が見込まれています。
Q6. 年収250〜300万円台でも不動産投資は可能ですか？
勤続年数や借入条件にもよりますが、価格帯を抑えた中古マンションであれば、家賃並みの返済額で購入できるケースがあり、現実的に検討可能です。
Q7. 投資用に買った物件を将来は自分で住むこともできますか？
可能です。最初は自宅として購入し、将来オーナーチェンジで賃貸化する「住みながら資産形成」という使い方も有効です。
Q8. どのタイミングで売却や住み替えを検討するべきですか？
ローン残高と市場価格の差が縮まり、繰上返済や売却によって次のステージ（住み替え・追加投資）に進めるタイミングが一つの目安になります。
まとめ
- 札幌は中央区を中心に地価上昇が続いており、地下鉄沿線や再開発エリアは資産形成に適した土壌が整っています。
- 資産形成の観点では、新築よりも立地の良い中古マンションを選び、購入価格と賃料のバランスが取れたエリアを重視することが重要です。
- 年収250〜300万円台の方でも、無理のない返済計画と出口戦略を前提にエリア・物件を選べば、「住まい」と「資産形成」を両立した不動産戦略を札幌で実現できます。
結論：札幌での資産形成は、地価上昇エリアの中古マンションを賢く選び、長期的な住み替えと賃貸活用を前提に設計することが最も確実な戦略です。
札幌での不動産投資や資産形成についてご相談がございましたら、アクシエイズムまでお気軽にお問い合わせください。お客様のライフプランに合わせた最適なご提案をいたします。
