流通データと築年数から読む「今買う人・来年動く人」
2025〜2026年の北海道中古住宅市場は、築30年超の物件と旧耐震物件が明確に主役となる市場へシフトしています。今後は「築年数で避ける」のではなく、「築古を理解して選ぶ」ことが、価格と安心を両立するための現実的な判断軸になります。
【この記事のポイント】今日の要点3つ
- 2025〜2026年の北海道中古住宅市場は、築30年超・旧耐震が当たり前の「築古前提」の市場になる。
- 「今買う人」と「2026年まで待つ人」の違いは、築年数への許容度・立地重視度・リノベ前提かどうかで明確に分かれる。
- 2026年以降の判断軸は「築年数」ではなく、「管理状態・修繕履歴・耐震対応」といった物件の中身をどう見極めるかになる。
この記事の結論
- 中古住宅市場は「築浅中心」から「築古前提」に構造転換しており、築30年超・旧耐震物件が市場の中心になる。
- 2026年も新築価格の高止まりが続く可能性が高く、立地重視の実需層は「築古×リノベ前提」の購入が主流になる。
- 築年数だけで避けると選択肢が極端に狭まり、好立地物件や将来価値のある物件を取り逃がすリスクが高まる。
- 「待つべき人」と「今から動くべき人」は、築古許容度・立地優先度・住み替え期限の有無によって分かれる。
- これからの安全な中古住宅選びでは、「管理状態・修繕履歴・耐震性」を軸に、専門家と一緒にリスクとコストを可視化することが重要になる。
2025年の北海道中古住宅市場｜数字が示す現実と「構造転換」
結論から言うと、2025年の北海道中古住宅市場は「築古が主役になった年」であり、この流れは一時的なゆがみではなく、市場構造そのものの転換点です。背景には、新築供給の減少、建物寿命の長期化、リノベーション技術の普及など、複数の要因が重なっています。私たち不動産会社としても、「築浅中心」という従来の常識を前提にしたアドバイスは、もはや現実的ではないと認識しています。
中古マンションの流通実態（2025年）｜築30年超・旧耐震が多数派に
2025年に流通した中古マンションは「半数以上が築30年超」という状況になりました。具体的には、流通件数は2,718件、そのうち築30年超が54％（前年は43％）を占め、さらにその3割強が旧耐震基準の物件です。この数字は、築30年超や旧耐震が「例外的な特殊物件」ではなく、「市場の標準的な選択肢」に変わったことを意味します。
2025年の北海道中古住宅市場では、流通物件の中心が「築30年超」へと明確に移行しました。この傾向は2026年も続くと見られ、中古住宅選びは価格や築年数ではなく、築古をどう理解し、どう選ぶかが判断軸になります。買う・待つの正解は、市場全体ではなく自分の条件次第です。
中古戸建住宅の流通実態（2025年）｜戸建も築古が中心へ
中古戸建も「築古の時代」に入っています。2025年の中古戸建住宅の流通件数は1,857件で、そのうち築30年超が43％、旧耐震が24％を占めています。つまり、戸建においても「築20年前後までで探したい」と考えると、そもそも市場に出てくる物件数が限られ、希望条件と現実のギャップが大きくなりやすいのが実情です。
これは市場悪化ではなく「構造転換」という捉え方
最も大事なのは、「築古が増えた＝市場が悪化した」と短絡的に捉えないことです。私たちは、これは中古住宅市場の衰退ではなく、「築浅を前提にする時代から、築古を前提に選ぶ時代への構造転換」と考えています。背景には、人口構造の変化、相続物件の増加、新築コストの上昇など、長期的な要因があり、数年で逆戻りするものではありません。
一見すると、築古が多い・旧耐震が増えているという状況は、不安材料に見えるかもしれません。しかし、この現象は中古住宅市場の衰退ではありません。むしろ、築浅中古が主役の時代から、築古を前提に選ぶ時代への移行——という構造転換と捉えるべきです。
なぜ今「2026年まで見据えた中古住宅判断」が必要なのか？
中古住宅の購入判断は「2025年だけの価格」ではなく、「2026年以降の市場構造の変化」まで含めて考える必要があります。特に北海道のように、築古住宅が増え続けるエリアでは、修繕・維持費・リノベーション費用まで見据えた長期視点が不可欠です。私たちも、お客様との面談では「購入時の価格」よりも「10年後・20年後の総コスト」を重視したシミュレーションを行っています。
2025年の変化は2026年以降の「予告編」
2025年に表面化した変化は、2026年以降の市場の「予告編」です。2025年のデータを見ると、築30年超の比率増加や旧耐震物件の常態化といった傾向が、すでに明確に現れています。これらは、2026年以降に急に変わるのではなく、むしろ「同じ方向性で進む」可能性が高いと考えられます。
つまり今は、2025年の現状を理解し、その延長線上にある2026年を見据えて判断することが求められる局面です。
購入後の「暮らし・修繕・資産価値」まで含めた判断
最も重要なのは、「購入時の安さ」だけで決めないことです。築古物件は、購入価格が抑えられる一方で、屋根・外壁・配管・設備の更新など、中長期で必要になる修繕コストが発生します。私たちは、物件紹介の際に、築年数ごとの修繕タイミングやリノベーションの目安費用をあらかじめ整理し、「合計いくらかかるのか」を一緒に可視化することを重視しています。
築古マンションニーズはなぜ高まっているのか？2026年も続くのか？
結論から言えば、築古マンションへのニーズは2025年に高まり、2026年も同じ傾向が続く可能性が高いと見ています。その背景には、「立地価値の重視」「リノベ前提の購入」「新築価格との乖離」という三つの要因があります。私たちのご相談窓口でも、実際に「築30年以上でも、駅近であれば前向きに検討したい」という声が年々増えています。
立地価値は築年数で代替できないという現実
「良い立地は築年数では再現できない」ということです。札幌市を中心に、駅距離・生活利便性・医療や教育環境など、日々の暮らしに直結する条件は、築年数よりも優先されるケースが増えています。結果として、築30年超でも立地が良ければ、予算内で現実的な選択肢として真剣に検討されることが多くなっています。
リノベーション前提の購入が一般化
築古マンションを「自分仕様に作り変える」という考え方が一般化しています。最近では、間取り変更・断熱改修・水回り一新など、フルリノベーションを前提に中古を購入するケースが増えています。このとき重要視されるのは、見た目の新しさではなく、「建物構造」「管理状態」「修繕履歴」といった物件の中身です。
新築価格との乖離と2026年の見通し
「新築が高すぎるため、中古が現実解になっている」という状況です。札幌を含む北海道の主要都市では、新築マンション価格が高止まりしており、同じ予算でも新築では狭く、立地も妥協せざるを得ないケースが増えています。その結果、価格と広さ、立地のバランスを取るために、築古マンションを理解したうえで選ぶ層が確実に増えており、この傾向は2026年も続くと考えられます。
この傾向は続く可能性が高いと考えられます。理由は、築浅中古の供給が急増する要因がないこと、相続や住み替えで市場に出るのは築古物件が中心であること、そして新築価格が大きく下がる見込みが薄いことです。つまり2026年も、築30年超×中古住宅が市場の主役という構図は変わらないと見られます。
2026年に向けて「待てる人」と「今から動くべき人」の違いは？
「築年数への抵抗感」と「立地重視度」、「住み替え期限の有無」が、2026年まで待つべきか、今から動くべきかを分けるポイントです。私たちとしても、お客様ごとにこの3点を整理したうえで、「今買うべきか」「少し待つべきか」を一緒に検討するスタイルをとっています。ここでは、実際のご相談パターンをもとに、判断の目安となる考え方をご紹介します。
2026年まで「待てる人」の条件
以下のような方は、2026年まで市場の様子を見ながらじっくり検討する選択も合理的です。
- 築年数に強い抵抗がある（築20年以内を希望など）
- 旧耐震はできるだけ避けたい
- 郊外・戸建中心で探しており、通勤や通学での立地制約が比較的小さい
この層は、築浅戸建の売却や、新築戸建との比較検討が進むまで、一定程度待つことで、選択肢が広がる可能性があります。価格が大きく下がるとは限りませんが、「築古でも良い」という層とのバッティングが少ない分、自分の希望条件に合う物件と出会える確率が高まるケースもあります。
2026年に向けて「今から動くべき人」の条件
「立地を優先し、築古も許容できる人」は、2026年を待つよりも今から準備を進めるべきです。具体的には以下のような方が該当します。
- 駅近や人気エリアなど、立地を強く重視している
- 築30年超でも、構造・管理次第で前向きに検討できる
- リノベーション前提で、自分好みの空間づくりを考えている
- 子どもの学区、転勤、賃貸更新など、住み替えの期限がある
この層にとって、築古マンションニーズの高まりは「競争相手が増える」という意味でもあります。2026年を待つよりも、「今の相場を把握し、良い物件が出たら動ける状態にしておく」ことが、結果的に満足度の高い住まい選びにつながりやすいと感じています。
2026年以降の判断軸は「築年数」ではない｜何をどう見るべきか？
2026年以降の中古住宅選びで最も危険なのは、「築年数だけで機械的に判断すること」です。本当に見るべきなのは、「なぜ築30年を超えているのか」「どんな管理・修繕がされてきたか」「旧耐震でもどこまで対応済みか」といった背景情報です。私たちも、物件案内の際には、築年数よりも「管理組合の運営状況」や「長期修繕計画」の実効性などを重視してチェックしています。
「なぜこの物件は築30年超なのか」という視点
「築30年超＝悪い物件」ではありません。立地が良く、長く住み続けられているからこそ、築30年を超えても売買が続いている物件も多くあります。逆に、築浅でも管理が行き届いていなければ、将来的な修繕負担や資産価値の維持に不安が残るケースもあります。
重要なのは、なぜこの物件は築30年超なのか、管理・修繕はどうか、旧耐震でも対応はされているか——という背景の理解です。
管理状態・修繕履歴・耐震対応という「中身」のチェック
最も大事なのは、「見た目」ではなく「中身」を見ることです。具体的には、以下のような点を確認することをおすすめしています。
- 管理組合が機能しているか（総会の開催状況、議事録の内容など）
- 長期修繕計画が現実的か、積立金が不足していないか
- 旧耐震の場合、耐震診断や補強工事の実施・検討状況はどうか
これらは、個人だけで判断するのが難しい領域でもあります。私たちのような不動産会社や、必要に応じて建築士・リノベーション会社と連携しながら、「将来のリスクとコスト」を見える化していくことが、2026年以降の賢い中古住宅購入のポイントになります。
まとめ
- 2025年の北海道中古住宅市場は、築古が主役になった年であり、この流れは2026年以降も続く構造変化と考えられます。
- 中古マンション2,718件の54％が築30年超、その3割強が旧耐震。戸建でも築30年超が43％、旧耐震が24％という現実を前提に、市場を見る必要があります。
- 2026年に向けて、「築年数に強い抵抗がある人」は待つ選択も合理的であり、「立地重視・築古許容・リノベ前提」の人は今から準備を進めるべきタイミングです。
- 2026年以降の中古住宅判断で最も重要なのは、築年数ではなく、「管理状態・修繕履歴・耐震対応」という物件の中身を、専門家と一緒に丁寧に見極めることです。
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参考文献
- 北海道住宅産業新聞 第1148号（2026年2月1日発行）
- 北海道住宅産業新聞「2025年 北海道中古住宅流通数・築年数別統計」
- 国土交通省「住宅・建築物の耐震化の現状」
- 国土交通省「中古住宅市場の活性化に関する資料」
