札幌の不動産は人口動態で価値が二極化｜減少時代に資産が残るエリアの選び方

札幌の不動産は、人口動態を読まずに買うと出口で詰まります。理由はシンプル。人口は2020年の約197万人から2060年に約159万人へ減る見通しで、立地によって資産価値の差がはっきり開くからです。買うべきは「人が減っても残るエリアの物件」。地価が全区で上がっている今こそ、価格だけでなく将来の人の流れで判断する。対象は、これから札幌で家を買う人、持ち家の出口を考える人です。

【この記事のポイント】

• 札幌の人口は減少局面でも、需要が集中するエリアと細る郊外で価値が二極化していく
• 地価は全区上昇中だが「数字が上がる=どこでも安全」ではない。判断軸が要る
• 人口動態を踏まえた物件選びの5つの基準と、実際の住み替え事例を提示する

今日のおさらい：要点3つ

1. 札幌市の人口は2020年約197万人から2060年約159万人へ減少見通し。エリア選びが資産を左右する。
2. 令和7年地価公示で札幌は住宅地+2.9%・商業地+6.0%と全区上昇。ただし上昇率は鈍化している。
3. 「買って終わり」ではなく10年後の住み替え・売却まで含めて考えると判断を誤りにくい。

この記事の結論

• 一言で言うと、人口が減っても「人が集まり続ける場所」を選べば、札幌の不動産はまだ十分に資産になる。
• 最も重要なのは、価格や利回りより先に「10年後・20年後に誰がそこに住みたいか」を読むこと。
• 失敗しないためには、地価上昇の数字に安心しきらず、エリア・交通・出口の3点を自分の基準で確認すること。

夜中にスマホで「札幌 人口 減る 家 買って大丈夫」と打ち込んでいるあなたへ

正直なところ、この記事にたどり着く人の多くは、もう何十件も物件サイトを見ています。価格、駅徒歩、間取り。なのに決め切れない。なぜか。人口が減るというニュースが、頭のどこかに引っかかっているからです。

検索しすぎて、かえって動けなくなる瞬間

「札幌 不動産 人口動態」と一度検索すると、出てくるのは推計人口のグラフと、地価が上がっているという記事の両方。減るのに上がる。矛盾して見えて、夜中にもう一度同じ言葉を打ち込む。そういう状態の方が、実は一番多いです。

弊社の無料相談でも「結局、買っていいのか悪いのか分からなくて」と切り出される方が少なくありません。情報が足りないのではなく、判断する軸がないだけ、ということがほとんどです。

数字で状況を整理する

まず事実から。札幌市の人口は2020年に約197万人。札幌市の将来推計では2060年に約159万人へ減るとされています。約40年で4割弱ではなく、おおよそ2割の減少という規模感です。

一方で価格。国土交通省「令和7年地価公示」では、札幌市の住宅地が前年比+2.9%、商業地が+6.0%で全区上昇。新築分譲マンションは2024年の札幌平均で5,145万円（不動産経済研究所）。減る人口と上がる価格、これが同時に起きています。

「減る」と「上がる」が両立する理由

ケースによりますが、人口が減る局面でも、世帯の都心回帰や単身・共働き世帯の増加で、特定エリアの住宅需要は逆に強まります。札幌は共同住宅比率64.3%、持ち家率49.4%（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）と、もともと集合住宅・賃貸の層が厚い街。だからこそ、人が集まる中心部や交通利便地の価値は当面落ちにくい。問題は、その外側です。

人口が減る札幌で「資産になる物件」を見分ける判断軸

ここからが本題。よくあるのが、地価が上がっているという一点だけで安心して買ってしまうパターンです。数字は街全体の平均。あなたが買う一戸の話とは別物、と一度立ち止まってほしいところ。

人口動態で物件を選ぶ5つの判断基準

1. 将来人口が減りにくいエリアか … 中央区・主要駅周辺など、世帯流入が続く区域かを推計で確認する。
2. 交通インフラの強さ … 地下鉄沿線・複数路線アクセスは、人口が減っても需要の最後の砦になる。
3. 共同住宅・単身需要との相性 … 札幌の共同住宅比率64.3%を踏まえ、賃貸転用や売却のしやすさを見る。
4. 空き家リスクの低さ … 札幌の空き家率は13.8%。供給過多の郊外大規模分譲地は出口で苦戦しやすい。
5. 出口価格の読みやすさ … 中古マンション坪単価は直近10年で大きく上昇（東京カンテイ）。再販事例が多い物件ほど見通しが立つ。

この5つ、実は他社で物件を見るときにもそのまま使えます。自社だけに有利な基準ではないので、ぜひメモして比較に持っていってください。

現場の事例：賃貸の代わりに中古を買い、10年後に頭金へ変えたご夫婦

実体験を一つ。賃貸の更新を前に相談に来られたご夫婦に、築20年の中古マンションを約1,200万円でご提案しました。「中古で大丈夫ですか」と最初は半信半疑。でも人口と需要を一緒に確認し、納得して購入。

約10年後、ほぼ同額で売却できました。ローン残債を返した後に手元へ約500万円。それがそのまま戸建ての頭金になりました。家賃を払い続けていたら残らなかったお金です。※個別事例で、物件・市況により結果は異なります。

もう一つ。25歳のエンジニアの方には、月々約6万円程度の返済を目安にリノベーションマンションをご提案。10年後の住み替えを最初から見据えた計画で、今のところ想定どおり進んでいます。買う瞬間より、その先を一緒に描けたことが大きかった。

比較した人が最終的に確認したこと

複数社を回った方が、最後に弊社を選んでくださる時。決め手は「派手な売り文句がなかったこと」と言われます。正直、地価が上がっているから今すぐ、とは煽りません。むしろ「このエリアは出口が読みにくいです」と止めることもある。

比較検討中の方が確認していたのは、だいたい3つ。購入後の住み替え・売却まで同じ会社に相談できるか、人口や地価の根拠を出してくれるか、デメリットも言うか。1社で即決せず、見比べた上で判断していただくのが結局いちばん納得感が残ります。

よくある質問

Q1. 人口が減るのに札幌で家を買って後悔しませんか？

A1. エリア次第です。中央区など需要が集中する区域は地価+2.9〜6.0%と上昇中。減る郊外を避ければ後悔リスクは下げられます。

Q2. 地価が上がっている今は買い時ですか、それとも高すぎますか？

A2. 上昇率は前年の住宅地8.4%から+2.9%へ鈍化。高値ですが急騰は落ち着き、出口を読める物件なら検討の価値はあります。

Q3. 新築と中古、人口減を考えるとどちらが安全ですか？

A3. 一概には言えません。新築は札幌平均5,145万円と高額。中古は坪単価が10年で上昇し、再販事例が多く出口を読みやすい面があります。

Q4. 札幌の空き家率13.8%は買う側に関係ありますか？

A4. 関係します。供給過多のエリアは将来売りにくい。空き家が増えにくい交通利便地を選ぶことがリスク回避になります。

Q5. 道外から札幌へ移住して買うのは無謀でしょうか？

A5. 無謀ではありません。東京等からの移住・購入相談にも対応しており、人口動態とエリアを押さえれば遠方でも判断できます。

Q6. 持ち家の売り時はいつですか？人口が減る前に急ぐべき？

A6. 焦りは禁物です。全区で地価上昇中の今は悪くないタイミング。ただし住み替え先の計画とセットで考えるのが安全です。

Q7. 不動産会社の「今が買い時」という言葉は信じていいですか？

A7. 根拠を必ず確認を。人口・地価・出口の説明があるか、デメリットも言うか。煽るだけの会社は避けたほうが無難です。

Q8. 相談だけでも大丈夫ですか？しつこく営業されませんか？

A8. 無料相談のみでも問題ありません。購入を急がせず、住み替えや出口まで一緒に考える姿勢を大切にしています。

まとめ

要点を整理します。

• 札幌の人口は2020年約197万人から2060年約159万人へ減るが、需要が集中するエリアは価値が落ちにくい。
• 地価は全区上昇中（令和7年地価公示 住宅地+2.9%・商業地+6.0%）。ただし上昇率は鈍化しており、数字だけで安心しない。
• 物件選びは「将来人口・交通・共同住宅需要・空き家リスク・出口価格」の5基準で、購入から売却まで通して見る。
• 1社即決ではなく複数社を比較し、根拠とデメリットを説明する会社を選ぶと納得感が残る。

人口動態を見すぎて動けなくなっているなら、推計や地価の根拠を一緒に確認するところから始めるのがおすすめです。札幌で買うか迷っている方、持ち家の出口が気になる方は、無料相談で現状のエリア評価だけでも聞いてみてください。

参考文献

• 国土交通省「令和7年地価公示」
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
• 札幌市「将来推計人口」

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