築20年マンション購入は後悔する？札幌で失敗しない判断基準と選び方

築20年のマンションは「買い」です。理由は3つ。価格が新築より大きく下がりきっていて値下がりが緩やか、旧耐震を避ければ構造の不安が少ない、そして売るときも値が落ちにくい。札幌で家を探していて、新築は高すぎる、でも古すぎる物件は怖い。その中間でずっと迷っているなら、築20年前後はちょうど判断しやすい価格帯です。ただし、管理状態と修繕積立金の確認だけは省略できません。

【この記事のポイント】

• 築20年マンションは「価格が落ち着き、出口でも値が崩れにくい」中古の現実的な選択肢
• 見るべきは築年数そのものより「管理組合・修繕積立金・耐震基準」の3点
• 札幌では中古マンション価格が上昇傾向、買うなら数字で根拠を持って判断する

今日のおさらい：要点3つ

1. 築20年は新築より価格がこなれ、かつ値下がりスピードが緩む“買いやすい踊り場”にある
2. 物件の良し悪しは築年数ではなく、修繕積立金の残高と管理組合の運営で9割決まる
3. 「買って終わり」ではなく10年後にいくらで売れるか、出口まで見て選ぶと失敗しにくい

この記事の結論

• 一言で言うと、築20年マンションは「価格・耐震・出口」の3条件が揃えば十分に資産として成立する
• 最も重要なのは、新耐震基準（1981年6月以降）かどうかと、修繕積立金がきちんと積まれているかの確認
• 失敗しないためには、1物件で即決せず、同じエリア・同じ築年帯を最低3件比較してから決めること

新築は高い、でも古すぎるのは怖い。その中間で手が止まっている人へ

夜中、スマホの検索窓に「築20年 マンション 購入 後悔」と打ち込む。出てきた記事を読んでまた不安になる。翌日また別のキーワードで検索し直す。家探しを始めてからずっとこの往復をしている、という方は少なくありません。

正直なところ、この迷いには理由があります。新築マンションが手の届かない価格になっている一方で、中古は「築何年までならアリなのか」の基準が、誰も明確に教えてくれないからです。営業の人に聞けば「大丈夫ですよ」と言われ、ネットを見れば「やめておけ」と書いてある。情報が多すぎて、かえって自分の判断軸が持てなくなる。これが家探しの一番つらいところかもしれません。

私たち株式会社アクシエイズムは札幌市中央区で平成14年に創業し、不動産仲介やリノベ企画を大小2,000件以上手がけてきました。その経験から言えるのは、築20年という数字に過剰に怯える必要はない、ということ。ただし、確認を省くと痛い目に遭うのも事実です。

札幌の新築価格を見れば、中古に目が向くのは自然なこと

数字で見てみましょう。不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向(2024年)」によると、2024年の札幌の新築分譲マンション平均価格は5,145万円。数年前の感覚で探し始めた方が、画面を見て固まる金額です。

一方で東京カンテイのデータでは、札幌の中古マンション坪単価も直近10年で大きく上昇しています。つまり「中古なら安い」という単純な話ではなくなっている。ただ、それでも新築との価格差は依然として大きく、築20年前後はその差が最も実感できる帯になります。

背景には地価の動きもあります。国土交通省「令和7年地価公示」では、札幌市の住宅地は前年比+2.9%、商業地+6.0%と全区で上昇。前年（住宅地8.4%・商業地10.3%）に比べれば上昇率は鈍化しましたが、それでも下がってはいない。地価が底堅いエリアでは、中古マンションの価値も極端には落ちにくい。これが「築20年でも資産になり得る」と私たちが言える根拠の一つです。

「築20年=寿命が近い」という思い込みを一度外す

よくあるのが、築20年と聞いて「あと10年で住めなくなるのでは」と身構えてしまうケース。これは少し違います。

鉄筋コンクリート造のマンションは、適切に管理されていれば物理的にはずっと長く使えます。問題は建物の年齢そのものより、その20年間に管理組合がきちんとお金を積み、計画的に修繕してきたかどうか。同じ築20年でも、ここで天と地ほどの差がつきます。

実際、私たちが現地で見比べると、外から見た古さと中身の健全さは必ずしも一致しません。築20年でも積立金が潤沢で大規模修繕も済み、内廊下がきれいに保たれている物件もあれば、見た目はそこそこでも積立金が底をつきかけている物件もある。後者を「安いから」と選んでしまうと、入居後に修繕一時金を請求されて、結局新築並みの総額になることさえあります。築年数というラベルだけで判断する怖さは、ここにあります。

不安の正体は「築年数」ではなく「見えない管理」だった

「後悔」「失敗」と検索する人が本当に恐れているのは、買った後で予想外の出費や売れない事態に直面すること。実はその大半は、築年数ではなく管理状態を見落としたことが原因です。

逆に言えば、管理を確認できれば不安の大部分は言語化できて、自分で判断できるようになる。ここを次の章で具体的な基準に落とします。

築20年マンションを「買っていいか」見極める判断軸

ここからは、感情ではなく基準で判断するための話。どの会社に相談しても使える内容にしておきます。1社の言うことだけで決めないための、あなた自身の物差しです。

築20年マンション購入で確認したい5つの判断基準

1. 耐震基準 — 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）か。築20年なら通常クリアしますが、表記上の築年と確認時期がずれることもあるため要確認。
2. 修繕積立金の残高と計画 — 長期修繕計画があり、積立金が不足していないか。残高が薄い物件は、将来の一時金徴収リスク。
3. 管理組合の運営 — 総会が機能し、議事録が残っているか。滞納者の割合も管理会社に確認できます。
4. 修繕履歴 — 大規模修繕（外壁・屋上防水など）を実施済みか。築20年前後は1回目の大規模修繕の前後にあたる節目。
5. 出口（再販性） — 駅距離・周辺需要から、10年後に売れる立地か。買う前に「売るとき」を一度考える。

この5つ、どれか1つでも引っかかったら立ち止まる。逆に全部クリアなら、築20年は十分に候補です。ケースによりますが、私たちが見てきた範囲では、トラブルになる物件はだいたい2と3が抜けています。価格やリフォームの見た目に気を取られて、管理組合の運営という地味な部分を見落とす。これが一番もったいない失敗です。

なお、この5つは当社だけが有利になる基準ではありません。どの不動産会社で相談するときも、そのまま質問リストとして使えます。むしろ複数社に同じ質問をぶつけて、回答の精度や誠実さを比べてみてください。出口（再販性）の話を濁す会社か、具体的なデータで答える会社か。その差が、後悔しない選択につながります。

現場の話：賃貸の代わりに築20年中古を買ったご夫婦のその後

実体験を一つ。賃貸の家賃を払い続けることに疑問を持っていたご夫婦に、築20年の中古マンションを約1,200万円で購入する提案をしました。

「中古で大丈夫ですか」と最初は不安そうでした。私たちも安易に大丈夫とは言わず、管理組合の状態と修繕計画を一緒に確認してから進めました。

それから約10年。住み替えのタイミングで売却したところ、ほぼ同額で売れました。ローン残債を返した後に約500万円が手元に残り、それを次の戸建ての頭金に充てられた。家賃なら消えていたお金が、形を変えて残った瞬間でした。※これは個別事例で、物件や市況により結果は異なります。

もう一つ。25歳のエンジニアの方には、月々約6万円程度の返済を目安にリノベーションマンションを提案しました。賃貸とそう変わらない負担で、10年後の住み替えまで見据えた一歩。若いうちに「住みながら資産をつくる」発想を持てたのは大きかったと思います。

比較した人が最終的に確認していたこと

不思議なもので、納得して購入を決めた方ほど、最初は強く警戒していました。複数の会社を回り、ネットの口コミを読み込み、それでも踏み切れずにいた。

その人たちが最後に確認していたのは、たいてい同じ点でした。「この会社は売って終わりか、それとも将来売るときまで考えてくれるか」。私たち株式会社アクシエイズムが購入・工事・売却を分断せずに提案するのは、ここに尽きます。買うときだけ調子のいいことを言う相手かどうか、出口の話をすると見えてきます。

もう一点、納得して決めた方が口にしていたのは「この築20年が、自分のライフプランに対してどういう意味を持つのか」を整理できたこと。10年後に住み替えるのか、それともずっと住むのか。前者なら再販性、後者なら住み心地と修繕計画の長さが効いてきます。私たちは宅地建物取引士やFP、相続鑑定士などの視点も交えながら、その人の暮らし方に合わせて判断材料を並べます。安心させるためではなく、ご自身で「これなら納得」と言えるようにするためです。理念は「思いやりと創意工夫で、暮らしを楽しく元気にする！」。物件を売ることがゴールではありません。

よくある質問

Q1. 築20年のマンションはあと何年くらい住めますか？

A1. 適切に管理・修繕されていれば数十年単位で住めます。重要なのは築年数より修繕積立金と管理状態。耐用年数の数字だけで判断しないでください。

Q2. 築20年と築30年、どちらを選ぶべきですか？

A2. 一概には言えません。築30年でも管理が良ければ築20年で管理が悪い物件より安心。ただし旧耐震（1981年5月以前）に該当する古い物件は慎重に。

Q3. 札幌で築20年中古を買うのは今からでも遅くないですか？

A3. 中古価格は上昇傾向ですが、新築との差は依然大きいです。東京カンテイのデータでも坪単価は10年で上昇。焦るより数字で判断を。

Q4. ローンは築20年でも組めますか？

A4. 多くの金融機関で組めます。ただし築年数で借入期間が短くなる場合があるため、事前審査で具体的な条件を確認するのが確実です。

Q5. 修繕積立金が安い物件はお得ですか？

A5. 逆に注意が必要です。安すぎると将来の値上げや一時金徴収のリスク。長期修繕計画と残高をセットで確認してください。

Q6. リノベーション済み物件と未改装、どちらがいいですか？

A6. ライフスタイル次第です。済みは即入居で手間が少なく、未改装は自分好みに作れる。総額（購入＋工事）で比較するのが失敗しないコツ。

Q7. 道外から札幌のマンションを買う場合の注意点は？

A7. 現地の雪・断熱・立地需要が読みにくい点です。当社は東京等から札幌への移住・購入相談にも対応しており、現地視点で確認します。

Q8. 何社くらい比較すれば十分ですか？

A8. 同エリア・同築年帯で最低3件が目安。1社即決は避け、出口（将来売れるか）まで話せる会社を選ぶと納得感が高まります。

まとめ

要点を整理します。

• 築20年マンションは価格がこなれ、値下がりも緩やかな「買いやすい踊り場」にある現実的な選択肢
• 判断の決め手は築年数ではなく、新耐震基準・修繕積立金・管理組合運営の3点
• 1社で即決せず、同エリア同築年帯を最低3件、出口まで含めて比較する
• 買う前に「10年後にいくらで売れるか」を一度考えると、後悔しにくい

新築は高い、でも古すぎるのは怖い。その中間でずっと検索を繰り返しているなら、一度プロと一緒に「この物件の管理と出口」を確認してみてください。株式会社アクシエイズムは購入から将来の売却まで分断せずにお手伝いします。無料相談がありますので、迷っているなら数字を持って相談に来ていただくのがおすすめです。

参考文献

• 不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向(2024年)」
• 東京カンテイ「札幌市マンション市場データ」
• 国土交通省「令和7年地価公示」

札幌で住まいと資産を考えるための関連記事

• 【はじめに】札幌で不動産購入・リノベーション・資産形成を考える方へ｜30年の経験で「将来の選択肢」まで考えるアクシエイズムの想い
• 【全体像】マイホームで資産形成はできる？札幌で住まいを「消費」ではなく「資産」として考えるための完全ガイド
• 賃貸と購入はどちらが得？札幌で住まいを資産として考えるための判断軸
• 中古住宅リノベーションと新築はどちらを選ぶべき？札幌で資産価値から考える判断軸
• 住宅ローンはいくらまで借りられる？ではなく「無理のない返済額」を考える理由
• 住み替えのタイミングはいつが良い？住宅取得前に考えるべき理由と判断軸
• 相続した家はどうするべき？売却か活用かを判断するための考え方
• 事業用不動産活用とは？売却以外の選択肢を考えるための判断軸