資産形成の鍵を握る札幌の不動産相場！成功者が注目する相場の特徴を徹底分析

資産形成を目的とした札幌の不動産投資では、「地価と中古マンション相場が中長期で上昇している都市」であることが最大の特徴です。特に、札幌の中古マンションはここ数年で売買価格が大きく伸びており、今後も人口集中と再開発を背景に、一定の需要が続くと見込まれています。

この記事のポイント

• 札幌は地価・中古マンション相場が中長期で上昇しており、資産形成に適したマーケットであること
• 中古マンションを上手に活用すれば、自己居住と将来の売却・賃貸を組み合わせた「資産形成のシナリオ」を描きやすいこと
• 価格上昇局面だからこそ、エリア選定・築年数・出口戦略を明確にしないとリスクも高まること

この記事の結論

• 札幌の不動産相場は、地価と中古マンション価格がともに上昇基調で、資産形成に向いた市場です
• 地下鉄沿線や都心近接エリアを中心に、住宅地は7年以上連続で上昇しており、需要が底堅い状況です
• 中古マンションはここ数年で平均価格が約1.4倍になるなど、実需と投資の両面から人気が集まっています
• 一方で、建築コスト高や金利動向、将来の人口動態には注意が必要で、出口戦略を持って購入することが重要です
• 資産形成の第一歩としては、無理のない返済比率で札幌市内の中長期需要が見込める中古マンションを検討するのがおすすめです

札幌の不動産相場と資産形成の関係

札幌の不動産相場は今どうなっている？

結論から言うと、札幌の不動産相場は「上昇基調が続きつつ、エリアごとの二極化が進んでいる」状態です。2025年の公示地価では、北海道全体が9年連続で上昇しており、特に札幌市は住宅地・商業地ともに道内他都市を上回る伸びを示しています。

札幌市の住宅地は、平均で約2～3％台の上昇率が続いており、地下鉄沿線など利便性の高いエリアほど上昇幅が大きくなっています。一方、郊外の一部では横ばい～微増にとどまるエリアもあり、「どこでも上がる」わけではない点が投資判断のポイントです。

弊社株式会社アクシエイズムでは、こうした地域ごとの相場動向を詳しく分析し、お客様一人ひとりに最適な不動産投資プランをご提案しております。

中古マンション価格の上昇と資産価値

一言で言うと、札幌の中古マンションは「この数年で水準が一段切り上がった」状態です。不動産流通機構などのデータでは、札幌市の中古マンション成約価格はここ数年で1.3～1.4倍程度に上昇しており、平均価格は2,000万円台後半に達しています。

背景には、新築マンション価格の高騰により「中古へのシフト」が進んでいることや、利便性の高い都心周辺での需要集中があります。その結果、築30年前後でも立地が良ければ「新築時の価格を上回る水準で売れるケース」も見られるなど、中古マンションの資産性に注目が集まっています。

このような市場環境において、私たちは豊富な取引実績と市場分析力を活かし、資産価値の高い物件選びをサポートいたします。

札幌の地価が上昇し続ける理由

最も大事なのは、「札幌は人口・経済活動・インフラ投資が道内で一極集中している」という点です。札幌市では、都市再開発や商業施設の更新、ホテル需要の回復などが進み、住宅だけでなくオフィス・店舗需要も地価を押し上げています。

また、北海道新幹線の札幌延伸や高速道路ネットワークの拡充といった将来のインフラ整備が、「将来価値への期待」として地価形成に織り込まれつつあります。こうした長期的な投資テーマがある点は、短期的な価格変動の大きい他都市との違いとして、資産形成の視点からも重要です。

弊社では、こうした札幌の将来性を見据えた中長期的な投資戦略のご提案を得意としており、お客様の資産形成を多角的な視点からサポートいたします。

札幌で資産形成を狙う不動産投資の考え方

札幌のどのエリアが資産形成に向いている？

結論として、資産形成を目的とするなら「地下鉄沿線×都心へのアクセス良好×生活インフラが整ったエリア」が基本軸になります。札幌市内では、中央区を中心とした都心近接エリアや、東西線・南北線・東豊線沿線の駅近物件が、需要・賃貸ニーズともに安定しやすい傾向があります。

実際、公示地価のランキングでは中央区・豊平区など、地下鉄駅に近い住宅地の地価が過去5～10年で大きく上昇しており、長期的な資産価値の面でも優位性が見られます。一方で、バス便のみのエリアや、人口減少が進む郊外部では上昇率が限定的なため、投資目的での取得には慎重な検討が必要です。

株式会社アクシエイズムでは、札幌市内の各エリアの特性を熟知しており、お客様のご予算やライフプランに合わせた最適なエリア選定をお手伝いいたします。

どの価格帯・築年数を狙うべきか？

一言で言うと、「無理のないローン返済ができ、かつ今後も実需ニーズが見込める中古マンション」が基本的な狙い目です。北海道全体の中古マンション平均価格は約1,700万～2,000万円台とされますが、札幌市内ではエリアによって2,000万～3,000万円台へと水準が高まっています。

築年数については、築30年前後までの物件であれば、適切なリノベーションや管理が行われていれば「価格と賃料のバランス」が取りやすいケースが多く見られます。一方、築40年以上の物件は価格が抑えられる反面、修繕費や設備更新の負担が大きくなりやすいため、長期修繕計画や管理状況のチェックが欠かせません。

弊社では、物件の築年数や管理状態を詳細に調査し、将来にわたって安定した収益が見込める物件のみをご紹介しております。建物診断のプロフェッショナルとも連携し、お客様が安心して投資できる環境を整えています。

自宅×投資（いわゆる”住みながら資産形成”）は可能か？

結論として、札幌では「自宅購入からスタートし、将来の住み替えで売却・賃貸に切り替える」という資産形成パターンが十分に成立し得ます。これは、札幌の都心近接エリアで中古マンション需要が強く、一定の期間住んだ後でも買い手や借り手を見つけやすい市場特性があるためです。

たとえば、20代半ばで札幌市内の1,500万～2,000万円前後の中古マンションを購入し、15年程度ローン返済を進めた後、ライフステージの変化に合わせて売却・買い替えを行うケースが考えられます。この場合、地価・相場の上昇や元本返済の進み具合によっては、売却益や自己資金を次のマイホームや収益物件の頭金として活用し、「段階的な資産形成」を実現しやすくなります。

株式会社アクシエイズムでは、このような「住みながら資産形成」のシナリオ作りから、実際の物件選定、将来の売却・賃貸転換までをトータルでサポートする体制を整えております。お客様のライフプランに寄り添った、長期的な資産形成戦略をご提案いたします。

賃貸経営による資産形成のポイント

投資用物件として賃貸経営を行う場合、安定した家賃収入を得ることが資産形成の柱となります。札幌市内では、特に単身者向けの1LDKや2LDKタイプのマンションが賃貸需要が高く、空室リスクが比較的低いとされています。

賃貸経営で成功するためには、適切な家賃設定と物件管理が不可欠です。相場より高すぎる家賃設定では入居者が決まりにくく、逆に安すぎると収益性が低下します。また、定期的なメンテナンスや入居者対応など、物件管理の質が入居率に直結します。

弊社では、賃貸管理業務も一貫してサポートしており、オーナー様の負担を最小限に抑えながら、安定した収益確保をお手伝いいたします。市場動向に基づいた適切な家賃設定や、入居者募集、日常的な物件管理まで、トータルでサポートする体制を整えております。

札幌の不動産相場で押さえるべきリスクと注意点

相場上昇局面での「買い時」はいつ？

最も大事なのは、「完璧な底値を狙うのではなく、自分の資金計画に合うタイミングで入る」ことです。札幌の不動産相場は中長期で上昇傾向にある一方、短期的には金利や政策、景気動向の変化で調整局面が訪れる可能性もあります。

そのため、購入の判断軸としては「返済比率（年収に対するローン返済額）」「将来のライフプラン」「エリアの中長期的な需要」の3点を重視することが重要です。特に、返済負担率が高すぎると金利上昇や収入変動に弱くなるため、年収に対する返済負担は20～25％程度を目安とするケースが一般的です。

株式会社アクシエイズムでは、ファイナンシャルプランナーとも連携し、お客様の収入状況やライフプランに基づいた無理のない資金計画をご提案しております。「今が買い時か」という判断を、データと専門知識に基づいてサポートいたします。

人口動態・再開発・インフラ計画のチェック方法

一言で言うと、「人口が増え、再開発が進み、交通利便性が高まるエリアほど、資産価値が維持されやすい」と考えられます。札幌市では、都心部や地下鉄沿線への人口回帰が続いており、再開発計画や大型商業施設の更新が集中しています。

投資前の情報収集としては、札幌市の公表する地価情報・都市計画・再開発ニュース、国の地価公示・地価動向資料などをチェックすることが有効です。また、北海道新幹線延伸や新たなインフラ計画の進捗も、将来のエリア評価に影響を与えるため、長期投資を考える場合は必ず確認したいポイントです。

弊社では、こうした行政情報や開発計画を常にモニタリングし、将来性の高いエリアの物件情報をいち早くお客様にご提供しております。地域の将来性を見据えた投資判断をサポートいたします。

建築コスト・金利・税制などマクロ要因の影響

結論として、今後の不動産相場には「建築コスト高」と「金利動向」という二つの大きな変数が存在します。建築資材や人件費の上昇により、新築マンションの価格は全国的に高止まりしており、その反動として中古マンションへの需要が強まっている側面があります。

一方、金利が本格的に上昇する局面では、ローン返済負担の増加や購入者の減少を通じて相場の圧力要因となる可能性があります。また、住宅ローン減税や固定資産税の扱いなど、税制の変更も投資採算に影響するため、制度改正の動きには継続的な注意が必要です。

株式会社アクシエイズムでは、マクロ経済動向や税制改正の情報を常にアップデートし、お客様の投資判断に必要な情報をタイムリーにご提供しております。変化する市場環境に対応した柔軟な投資戦略をご提案いたします。

空室リスクへの対策

不動産投資において最も警戒すべきリスクの一つが空室リスクです。いくら物件価格が上昇傾向にあっても、賃貸経営において空室が続けば収益は得られません。札幌市内でも、エリアや物件の条件によって入居率には大きな差があります。

空室リスクを最小化するためには、賃貸需要の高いエリアを選ぶこと、適切な設備投資やリフォームを行うこと、そして市場相場に即した家賃設定を行うことが重要です。また、複数の物件に分散投資することで、リスクを分散させる戦略も有効です。

弊社では、過去の入居率データや地域の賃貸需要動向を分析し、空室リスクの低い物件をご紹介しております。また、万が一空室が発生した場合でも、迅速な入居者募集や物件の魅力向上施策をご提案し、オーナー様の収益確保をサポートいたします。

札幌の不動産投資でよくある質問

Q1. 札幌の不動産は、これから購入しても資産形成になりますか？

札幌は地価と中古マンション価格が中長期で上昇しており、エリア選びと資金計画を間違えなければ、これからでも資産形成の可能性があります。ただし、すべてのエリアで同様の成長が期待できるわけではないため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に物件を選定することが重要です。

Q2. 札幌で投資用マンションを選ぶときの一番のポイントは何ですか？

都心へのアクセスと生活利便性が高く、今後も人口や需要が見込めるエリアの物件を選ぶことが最重要です。地下鉄駅から徒歩圏内、スーパーや病院などの生活施設が充実しているエリアは、賃貸需要が安定しやすい傾向にあります。

Q3. 中古マンションと新築マンション、どちらが資産形成に有利ですか？

建築コスト高で新築価格が高止まりしている現状では、価格と賃料のバランスが取りやすい中古マンションの方が、利回り面で有利なケースが多いです。ただし、中古マンションの場合は築年数や管理状態によって資産価値が大きく変わるため、専門家による物件診断が不可欠です。

Q4. 札幌の不動産相場は今後も上がり続けますか？

札幌市中心部はインフラ整備や再開発が続いており、短期的な調整はあり得るものの、中長期では堅調な需要が予想されますが、エリアによる二極化には注意が必要です。都心近接エリアと郊外部では、今後の価格動向に差が出る可能性が高いと考えられます。

Q5. いつ購入するのがベストタイミングですか？

完璧な底値を狙うよりも、無理のない返済比率で長期保有できると判断できたタイミングが、資産形成にとって現実的な「買い時」と言えます。市場の動向を見極めることも大切ですが、ご自身のライフプランや資金状況に合わせたタイミングでの購入が最も重要です。

Q6. 自宅として買ったマンションを将来貸したり売ったりしても問題ありませんか？

ローン契約や管理規約の条件を守ることを前提に、多くの場合は将来の賃貸化・売却が可能であり、住み替えを通じた資産形成の手段としても活用できます。ただし、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出す場合は、金融機関への届出や承認が必要になる場合がありますので、事前に確認が必要です。

Q7. 初心者が札幌で不動産投資を始めるときにまずすべきことは？

まずは自分の年収・自己資金・ライフプランを整理し、札幌市内の相場と賃貸需要に詳しい専門家に相談しながら、リスク許容度に合うエリアと価格帯を絞り込むことが重要です。株式会社アクシエイズムでは、初心者の方にも分かりやすく丁寧にご説明し、最初の一歩をサポートいたします。

Q8. 不動産投資のリスクを軽減する方法はありますか？

リスク軽減のためには、十分な市場調査と物件選定、適切な資金計画、そして信頼できるパートナー選びが重要です。また、一つの物件に全資金を投入するのではなく、分散投資を検討することも有効な戦略です。弊社では、リスク管理の観点からも、お客様に最適な投資プランをご提案しております。

株式会社アクシエイズムの不動産投資サポート

総合的な不動産投資コンサルティング

株式会社アクシエイズムでは、札幌の不動産市場に精通した専門スタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な投資プランをご提案いたします。初回のご相談から物件選定、融資サポート、購入後の管理まで、一貫したサポート体制でお客様の資産形成をバックアップいたします。

私たちは単に物件を販売するのではなく、お客様の長期的な資産形成パートナーとして、市場動向の分析や投資戦略の立案、リスク管理まで、トータルでサポートすることを使命としています。

物件選定から購入までのサポート

豊富な物件情報ネットワークを活用し、お客様のご要望に合った物件を迅速にご紹介いたします。また、物件の現地調査や周辺環境のチェック、建物診断なども実施し、安心して購入いただける情報をご提供いたします。

購入に際しては、金融機関との融資交渉もサポートし、有利な条件での資金調達をお手伝いいたします。複数の金融機関と提携しているため、お客様の状況に最適な融資プランをご提案できます。

購入後の賃貸管理・資産管理

物件購入後も、賃貸管理や資産管理を通じて、お客様の不動産投資を継続的にサポートいたします。入居者募集から契約手続き、家賃の集金、日常的なメンテナンス、トラブル対応まで、オーナー様の負担を最小限に抑えながら、安定した収益確保をお手伝いいたします。

また、定期的な資産価値の評価や、市場動向に基づいた今後の戦略提案なども行い、お客様の資産を最大限に活用するためのアドバイスを継続的にご提供いたします。

まとめ

札幌の不動産相場は、地価・中古マンションともに中長期で上昇しており、適切なエリア選びをすれば資産形成に適した市場と言えます。地下鉄沿線や都心近接エリアの中古マンションは、実需と投資ニーズが重なり、価格と賃料のバランスが取りやすい点が特徴です。

建築コスト高や金利・人口動態などのリスクを踏まえつつ、無理のない返済計画と明確な出口戦略を持つことが、札幌の不動産で資産形成を成功させる最大のポイントです。

株式会社アクシエイズムは、札幌の不動産市場を知り尽くした専門家集団として、お客様の資産形成を全力でサポートいたします。不動産投資に関するご相談は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。お客様の将来の資産形成に向けて、最適なプランをご提案させていただきます。

札幌での不動産投資を通じた資産形成は、適切な知識と戦略、そして信頼できるパートナーがあれば、十分に実現可能です。私たちと共に、確かな資産形成の第一歩を踏み出しましょう。

【関連記事】
不動産を使った資産形成を札幌で！知っておきたい税制のデメリットとメリット