資産形成のための移住を考える：不動産所有がもたらす経済的メリットとデメリット
地方や札幌への移住と不動産活用を組み合わせると、生活コストを抑えながら長期的な資産形成が可能ですが、一方で空室リスクや流動性リスクも伴います。本記事では、不動産会社としての視点から、移住と不動産所有の経済的メリット・デメリットを整理し、失敗しにくい進め方を解説します。
この記事のポイント
今日の要点3つ
- 生活コストの低いエリアへ移住し、浮いたお金を不動産投資に回すことで資産形成のスピードを高められます。
- 札幌など地価が安定し需要のある地方中核都市の中古マンションは、少額から不動産による資産形成を始めやすい選択肢です。
- 一方で、空室・老朽化・売却のしにくさといったリスクがあり、立地・資金計画・出口戦略を事前に設計することが重要です。
この記事の結論
- 結論として、移住と不動産活用を組み合わせた資産形成は「生活コスト削減」と「家賃収入の獲得」を同時に実現できる有効な手段です。
- 一言で言うと、「東京の高い家賃を払い続けるより、自分の不動産を持って運用する方が長期的に手元に残るお金が増えやすい」という構図です。
- ただし、エリア選びと物件選び、ローンの組み方、出口戦略を誤ると、空室や値下がりにより資産形成どころか負担が増える可能性があります。
- そのため、地方中核都市の需要が見込める中古物件を中心に、自己資金・返済計画・運用方針をプロと一緒に設計することが最も大切です。
移住と不動産で資産形成するメリットは？
地方移住と不動産所有を組み合わせる最大のメリットは、「支出の圧縮」と「資産（家賃収入源）の獲得」を同時に達成できる点です。都市部の高い家賃を払い続ける代わりに、生活コストの低いエリアで自宅または投資用不動産を持つことで、毎月のキャッシュフローがプラスに転じやすくなります。
生活コストを下げて投資に回せる
一言で言うと、「生活費のダイエット」が資産形成のスタートです。東京と比べ、札幌などの地方中核都市では家賃・駐車場代・食費などが全体的に安く、特に住居費の差が資産形成に大きく影響します。
- 東京で月15万円の家賃が、札幌では5万円台に収まるケースもあり、年間で120万円の差が生まれる場合があります。
- この差額をそのまま中古マンションのローン返済や繰上返済に充てれば、15年で1,800万円分の投資余力に相当し、将来の不労所得の源泉となります。
当社が北海道エリアでサポートしているお客様の中には、「移住で浮いた分を丸ごと不動産投資に回し、定年前にローン完済を目指す」という計画で着実に資産形成を進めている方もいらっしゃいます。
地方中核都市は不動産の安定性が高い
最も大事なのは「需要が見込めるエリアを選ぶこと」です。地方と言っても、人口減少が急激な地域より、札幌のように地価が安定し、賃貸需要が見込める中核都市を選ぶことが資産形成の前提になります。
- 札幌は近年、地価のゆるやかな上昇と安定した賃貸需要が続いており、中古マンションを活用した長期運用に向いた市場とされています。
- 比較的手頃な価格帯で、ファミリー向け・単身者向けともに需要があるため、初心者でも家賃収入を軸にした不動産運用を始めやすい環境です。
現物資産としての不動産は、株式や投資信託と異なる値動きをするため、資産全体のリスク分散にもつながります。
不動産所有がもたらす心理的な安心
資産形成のメリットは数字だけではありません。「もしものときに貸せる・売れる自分名義の不動産がある」という事実は、家計に対する心理的な安心感も生みます。
- 例えば、転勤族の方が将来のUターンを見据え、先に札幌で中古マンションを購入し、移住までは賃貸に出しておくケースがあります。
- 将来の住まい候補を資産として先に確保しておくことで、「住む場所」と「老後の家賃負担」の不安を同時に軽減できます。
当社としても、不動産を単なる「消費」ではなく「資産」として位置付け、ライフプランに組み込む発想を重視しています。
不動産で資産形成するデメリットとリスクは？
結論から言うと、不動産は「安定感」と引き換えに、流動性の低さと運用の手間、地域選びを誤った場合のリスクを伴う資産です。メリットだけでなく、あらかじめデメリットと向き合うことで、長期的に無理のない資産形成を目指せます。
空室・賃料下落・老朽化リスク
初心者がまず押さえるべき点は、「家賃収入は保証ではない」という現実です。地方の中でも人口減少が激しいエリアや、駅から遠く築年数の古い物件は、空室や賃料下落のリスクが高まります。
- 空室が続くと、ローン返済や管理費・固定資産税だけが出ていき、キャッシュフローがマイナスになります。
- 老朽化が進むと、外壁・設備などの大規模修繕費が発生し、短期的にまとまった支出が必要になることもあります。
このため当社では、築年数と修繕履歴、今後の修繕計画を丁寧に確認し、「購入後10〜15年の維持コスト」を見据えた提案を行うことを重視しています。
流動性が低く、すぐには現金化できない
一言で言うと、不動産は「すぐには売れない資産」です。株式や投資信託のように、必要なタイミングで即座に現金化することは難しく、売却までに数カ月〜1年以上かかるケースもあります。
- 特に、需要の弱いエリアや、賃貸ニーズが限られる特殊な物件では、希望価格で売却できない可能性もあります。
- こうした流動性リスクを考慮し、生活防衛資金や教育費など「使う時期が決まっているお金」は、別の金融資産で確保しておくことが重要です。
当社では、不動産売却の相談も含め、「買うときから将来の出口を想定したプランニング」を行うことを方針としています。
ローンと金利のリスク
不動産所有のデメリットとして見落とされがちなのが、ローンと金利の影響です。金利上昇局面では返済額が増え、家賃収入とのバランスが崩れる可能性があります。
- 返済比率を年収の25〜30％以内に抑えるなど、「安全圏」を意識した借入額の設定が不可欠です。
- 将来的な繰上返済や、金利タイプの見直しも選択肢に入れ、長期の金利変動を前提にした計画を立てる必要があります。
当社のファイナンシャルプランナー有資格者が、ローン返済計画と家計全体のバランスを踏まえたシミュレーションを行い、無理のない資金計画をサポートしています。
移住×不動産×資産形成はどう進めるべき？
一言で言うと、「ライフプラン→移住エリア→不動産戦略」の順に考えるべきです。先に物件ありきではなく、ご家族の将来像や働き方に合わせて、不動産をどう組み込むかを設計することが資産形成を成功させるポイントです。
ステップで見る資産形成プラン
初心者がまず押さえるべきステップは次の通りです。
- ライフプランと必要な資金（教育費・老後資金など）を整理する。
- 東京と移住候補地（例：札幌）の生活コスト・家賃・不動産価格を比較する。
- 自己資金とローンの許容範囲を決め、負担にならない投資可能額を把握する。
- 賃貸需要が見込めるエリア・間取り・築年数を絞り込む。
- 中古マンションや戸建てなど候補物件を比較し、利回りと今後の修繕コストを試算する。
- 管理会社・運用方法（自己管理か委託か）を決め、具体的な運用シミュレーションを行う。
- 取得後も定期的に家賃・稼働率・修繕状況を見直し、必要に応じてリフォームや売却を検討する。
当社の収益物件買付代行サービスでは、こうしたステップ全体をワンストップでサポートし、遠方からの移住検討者や投資初心者の方でも検討しやすい体制を整えています。
東京と札幌の住居コストの違いは？
資産形成を目的とした移住では、「物価」よりも「住居コストの差」が決定的です。家賃と不動産価格の両面で、東京と札幌では大きな違いが生じます。
- 東京中心部のファミリー向け賃貸は月15万円前後が目安になる一方で、札幌では同等の広さで月5〜8万円台の事例が見られます。
- 購入価格も、札幌の中古マンションは首都圏と比べて手が届きやすい水準の物件が多く、自己資金が限られる方でも賃貸から所有へのシフトを検討しやすい特徴があります。
この差をどう設計するかで、10年・20年後の資産額に大きな違いが生まれます。
当社がサポートできること
結論として、専門家と一緒に計画することで、移住と不動産を組み合わせた資産形成の失敗リスクを大きく下げられます。当社アクシエイズムは、札幌を中心に不動産コンサルティング・中古物件探し・リノベーション・収益物件運用までをワンストップで支援しています。
- 資産形成を前提とした移住相談や、将来を見据えたUターン・Iターン計画のご相談。
- 中古マンションや戸建ての選定、資金計画、ローン相談、リフォーム提案、賃貸募集・管理まで、一連のプロセスの伴走支援。
「移住後も安心して暮らしながら、将来のための資産を着実に積み上げたい」という方に向けて、現地の市場データと豊富な事例に基づいた具体的なアドバイスをご提供しています。
よくある質問
Q1. 資産形成を目的に移住するメリットは何ですか？
A. 最大のメリットは生活コスト、とくに住居費を下げ、その差額を不動産などの投資に回せる点で、長期的な資産形成スピードが高まることです。
Q2. 地方不動産で資産形成する際に一番大事なポイントは？
A. 一番大事なのは賃貸需要が見込めるエリア選びで、人口動態・交通利便性・周辺環境を踏まえて中核都市の物件を選ぶことです。
Q3. 東京と札幌ではどのくらい住居費が違いますか？
A. 例として、東京で月15万円の家賃が札幌では5万円台になる事例もあり、年間約120万円の差が生まれ、その分を投資に回せます。
Q4. 不動産投資の初心者は何から始めるべきですか？
A. まず家計とライフプランを整理し、自己資金と毎月の余力を把握したうえで、中古マンションなど小さめの物件からシミュレーションを行うべきです。
Q5. 不動産で資産形成するリスクは何がありますか？
A. 主なリスクは空室・賃料下落・修繕費負担・金利上昇・売却しにくさで、いずれも立地選定と資金計画、出口戦略で軽減可能です。
Q6. 自宅用と投資用、どちらを優先して買うべきですか？
A. 家計やライフステージによりますが、居住の安定を重視する場合は自宅優先、収益性とキャッシュフロー重視なら賃貸需要の高い投資用を先行する選択もあります。
Q7. 遠方からでも札幌の不動産で資産形成は可能ですか？
A. 可能です。物件探しから管理までをワンストップで支援するサービスを活用すれば、遠方在住でも現地に頻繁に通わずに運用できます。
Q8. どのくらいの期間を見て資産形成を考えるべきですか？
A. 不動産を使った資産形成は10〜20年単位の中長期を前提に、ローン完済後の家賃収入や将来の売却まで見据えて計画するのが基本です。
Q9. リノベーションは資産形成に有効ですか？
A. 適切なエリアとターゲットに合わせたリノベーションは賃料アップや入居率向上につながり、結果として資産価値とキャッシュフローの向上に有効です。
まとめ
- 移住と不動産を組み合わせた資産形成は、住居費の削減と家賃収入の獲得により、長期的な資産形成を加速できる有効な戦略です。
- 一方で、空室・老朽化・金利・流動性といったリスクがあり、「エリア選び」「資金計画」「出口戦略」を事前に設計することが欠かせません。
- 中核都市の中古不動産を活用し、ライフプランと連動した計画を専門家と一緒に立てることで、移住後も安心できる資産形成の土台を築くことができます。
