私は、なぜか　投資物件を提案するのが上手ではない。

というか、気がすすまない。

ここ最近、都内の不動産投資事情をお聴きする機会が多く、

多くの方が常識？と思って実践されている

その手法をお聴きして驚きました。

驚きのヒアリングメモを下記にまとめました。

どのような物件を買ってるの？？

【物件事例】

新築マンション(東京都内)

１K（25㎡）

物件価格：3,000万円

返済期間：35年（金利1.6％）

家賃保証：9万円/月（ローン完済後は7万円）

管理費：8,000円/月、修繕積立金：2,000円/月、※固定資産税別途

入ってくるお金と出ていくお金

家賃保証　　　　＋9万円　 ×12か月＝  ＋108万円

管理費・積立金　▲1万円     ×12か月＝    ▲12万円

ローン返済（元利）▲9.35万円 ×12か月＝▲112万円　※返済元金は損金ではない

※この他に、固定資産税の持出や、室内のリフォーム費用負担あり

マンション業者の提案

①ローン完済後の年金代わりにどうですか？

35年後は、7万円×12か月＝８４万円の年金となる（かもしれない）

②ローン支払い中の万が一の際に、家族に資産を残せる（はず）

団体信用生命で、全額ローンが代位返済となる（かもしれない）

③所得税が高いので、減価償却損金を活用して還付金を受け取っては？

④ステータスUPではありませんか？

⑤将来物件の価格がさらに高騰すれば、途中の売却も有利では？

⑥支出を抑えたいのであれば、オプションで太陽光パネルに投資して、カバーしませんか？

2000万円くらいなら、ファイナンスがつくのでどうでしょう？

たぶん、きっとまだまだあるのでしょう・・・・。

【まとめ】

今回のような物件事例の場合、本格的に不動産投資をしたい！というニーズではなく、

ご家族の為に、生命保険のような目的で購入される方が多いのでは？

なるほど、一見落着。

そういう考え方もあるのかもしれませんね・・・。

【注意点】

このような事例の場合、家賃保証会社との契約が重要ですね。

入居者が退去した場合のリフォーム費用負担などはどうなるのか？

修繕積立金は、将来あがることはないのか？

万が一、売却した場合の買取の仕組みはどうなっているか？

などなど・・・・。

この続きはまたいづれ・・・・。