不動産投資の七不思議?VOL.1

私は、なぜか 投資物件を提案するのが上手ではない。

というか、気がすすまない。

ここ最近、都内の不動産投資事情をお聴きする機会が多く、

多くの方が常識?と思って実践されている

その手法をお聴きして驚きました。

驚きのヒアリングメモを下記にまとめました。

どのような物件を買ってるの??

【物件事例】

新築マンション(東京都内)

1K(25㎡)

物件価格:3,000万円

返済期間:35年(金利1.6%)

家賃保証:9万円/月(ローン完済後は7万円)

管理費:8,000円/月、修繕積立金:2,000円/月、※固定資産税別途

 

入ってくるお金と出ていくお金

家賃保証    +9万円  ×12か月=  +108万円

管理費・積立金 ▲1万円     ×12か月=    ▲12万円

ローン返済(元利)▲9.35万円 ×12か月=▲112万円 ※返済元金は損金ではない

※この他に、固定資産税の持出や、室内のリフォーム費用負担あり

ンション業者の提案

①ローン完済後の年金代わりにどうですか?

35年後は、7万円×12か月=84万円の年金となる(かもしれない)

②ローン支払い中の万が一の際に、家族に資産を残せる(はず)

団体信用生命で、全額ローンが代位返済となる(かもしれない)

③所得税が高いので、減価償却損金を活用して還付金を受け取っては?

④ステータスUPではありませんか?

⑤将来物件の価格がさらに高騰すれば、途中の売却も有利では?

⑥支出を抑えたいのであれば、オプションで太陽光パネルに投資して、カバーしませんか?

2000万円くらいなら、ファイナンスがつくのでどうでしょう?

たぶん、きっとまだまだあるのでしょう・・・・。

 

【まとめ】

今回のような物件事例の場合、本格的に不動産投資をしたい!というニーズではなく、

ご家族の為に、生命保険のような目的で購入される方が多いのでは?

なるほど、一見落着。

 

そういう考え方もあるのかもしれませんね・・・。

【注意点】

このような事例の場合、家賃保証会社との契約が重要ですね。

入居者が退去した場合のリフォーム費用負担などはどうなるのか?

修繕積立金は、将来あがることはないのか?

万が一、売却した場合の買取の仕組みはどうなっているか?

などなど・・・・。

この続きはまたいづれ・・・・。

 

 


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