さて、3回連続で 『不動産の価格』について書かせていただくことになりましたが、
どうか飽きずにご覧くださいね＾＾
今回は、いわゆる不動産やさんが売却時に『査定』するときのお話です。
いわゆる 民間同士の取引きベースになるお話です。
まず、代表的な３つの査定方法についてご紹介いたします。
①取引事例比較法
査定対象の不動産と類似する物件の成約事例の情報を探し、売買時期、道路付け、土地の形状や有効面積などの違い、物件の固有条件を比較して価格を査定する方法。
※基本的に、土地についての査定ベースとなる考え方といえる。
②原価法
建物を新築した当初の価格基準から、築年に応じて減価計算し、価格を求める方法。
※価格基準は、購入した価格ではない。
※償却年数については、税法上の耐用年数とは異なり、各社様々。一般的には、木造住宅では22年程度でゼロ円という評価を行なう会社が多い。軽量鉄骨、鉄筋コンクリート造などの場合、税法上25年までは無条件に新築住宅と同様の税優遇がうけらえることから、25年内外で価格査定ゾーンも変わる可能性も高い。
※建物が査定上ゼロ円とされてしまった場合、土地の査定価格から建物の取り壊し費用が差し引かれた金額が土地建物の査定金額となってしまうケースが多い。
③収益還元法
土地価格や建物の価格とは別次元で得られる収益を基準として査定する方法。
土地建物を賃貸するなどで生み出される期待収益から還元利回りで割り返すインカムという査定の考え方と、不動産を取得して一定期間保有し、その後転売した際の差益からを考えて査定するキャピタルゲインという方法、或いは、その両方を合算して査定する方法などのことをいいます。
※よく言われる 利回りというのは、一年間で得られる賃貸収入÷不動産価格＝利回り％といいます。
※一般的に住宅にはあまり用いられる査定方法ではありません。
【実際の売出しについて】
一般的居住用の不動産の場合、１）２）の『査定価格』をベースの考えとして持ちながら、近隣の中古物件や新築の売相場を意識して売却価格を決定していくケースが多い。
※リフォームを行なったという価値向上の要素や、住宅ローンの残債以上の価格でないと売却できないなどの固有事情要素により、相場よりも高いスタートから売り出すケースも多いが、早く売れることが大切なのか？時間がかかっても高くうれるほうがいいのか？各担当との相談が必要。
※ワケアリ物件（自殺・他殺・火災・事件など）に、自然死は含まれませんが、一般的には査定価格よりも安く査定される傾向にあります。
いずれにしても、弊社の場合には、一旦お出しした『査定価格』は底値と考えて、実際には『近隣相場価格』と『希望･事情価格』の間くらいからテストマーケティングをスタートします。ここ近年は、ほぼこのテストマーケティング価格から表面価格を下げることなく、成約に導くことができております。売りだし～成約までの期間はおおよそ3ヶ月以内です。
【わが社のモットー】
世間相場をあまり下げずに成約に導く『売主・買主・世間良し』がわが社のモットーです＾＾。気になる方はお気軽にご相談くださいね＾＾
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